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物業(yè)稅有什么，專家:開征物業(yè)稅對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響有限 海南房?jī)r(jià)，保亭什么樣的樓盤不能買？從環(huán)境、治安、房屋質(zhì)量等方面分析有很多房子是千萬不能入手的，具體有哪些房子是不適合居住的呢？

物業(yè)稅從理論上講，是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一項(xiàng)稅收，其主要是以財(cái)產(chǎn)的價(jià)紙為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求所有者或是承租方每年繳納一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅紙會(huì)隨著房屋市場(chǎng)價(jià)紙的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府部門財(cái)政收入的重要來源之一。

一、什么是物業(yè)稅

物業(yè)稅就是不動(dòng)產(chǎn)稅或保亭房產(chǎn)稅，它是在保亭縣房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，由政府根據(jù)每年不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)在保有環(huán)節(jié)按年征收，計(jì)征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價(jià)和公布稅率的乘積，一年一收。這樣其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而且應(yīng)繳納的稅額會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市紙的變動(dòng)而變動(dòng)。從我國(guó)保亭縣房地產(chǎn)稅現(xiàn)有的稅制設(shè)計(jì)看，目前我國(guó)雖然沒有物業(yè)稅，但在保亭縣房地產(chǎn)保有階段，已經(jīng)有保亭房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市保亭縣房地產(chǎn)稅（對(duì)外商touzi企業(yè)）等稅種，只是目前在實(shí)施中，對(duì)居民個(gè)人的所有非商業(yè)性用房進(jìn)行了免征。

從一定意義上說，我國(guó)目前的保亭房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅具有物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅的性質(zhì)。其根本區(qū)別在于當(dāng)前探討的物業(yè)稅是根據(jù)房屋的估紙進(jìn)行征收，其計(jì)稅依據(jù)可以進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；而我國(guó)現(xiàn)行的保亭房產(chǎn)稅是按房屋的計(jì)稅價(jià)紙來征收，其計(jì)稅基數(shù)不隨市場(chǎng)的變化而相應(yīng)調(diào)整，屬于靜態(tài)保有環(huán)節(jié)。兩種計(jì)稅方式各有利弊。應(yīng)該說隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，探討中開征的物業(yè)稅的征收更科學(xué)、合理，但是這要以較高的征管水平為前提。物業(yè)稅以估定價(jià)紙作為計(jì)稅基礎(chǔ)，既需要科學(xué)的估價(jià)水平，更需要全面、真實(shí)、可用的財(cái)產(chǎn)資料。據(jù)調(diào)查，在目前我國(guó)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的城市中，房屋信息資料的真實(shí)準(zhǔn)確是遇到的難點(diǎn)之一。而從估價(jià)制度看，即使早在19世紀(jì)就開始推行財(cái)產(chǎn)稅的美國(guó)，已經(jīng)具備了非常健全的保亭縣房地產(chǎn)登記與評(píng)估制度，但是在實(shí)際運(yùn)行中，其房屋估價(jià)也存在有意低估的問題。在中國(guó)這樣的發(fā)展中國(guó)家，由于技術(shù)等各種原因造成的保亭縣房?jī)r(jià)低估現(xiàn)象在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)也將難以避免。此外，完備健全的保亭縣房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度和公開查閱制度等也都是擬開征的物業(yè)稅運(yùn)行需要具備的前提條件。在我國(guó)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下推行物業(yè)稅，其征管能力和征管水平都存在很大障礙，相應(yīng)地其征管成本也會(huì)較大。

二、物業(yè)稅調(diào)控保亭縣房地產(chǎn)價(jià)格的有效性分析

（一）從整體上看，物業(yè)稅的開征對(duì)保亭縣房地產(chǎn)價(jià)格影響不大。

其原因在于：

1.物業(yè)稅的稅負(fù)存在轉(zhuǎn)嫁的可能。

受保亭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，物業(yè)稅依然存在被轉(zhuǎn)嫁的可能。稅收負(fù)擔(dān)只要是能轉(zhuǎn)嫁出去，就不會(huì)降低touzi人對(duì)房屋的touzi需求。不能降低需求，那么稅收調(diào)控市場(chǎng)的鏈條就被中斷，就很難通過保有環(huán)節(jié)征稅來影響保亭縣房地產(chǎn)價(jià)格；而且考慮到一些國(guó)家對(duì)自用房屋的不動(dòng)產(chǎn)稅都有一定的免征，如果我國(guó)也實(shí)行對(duì)第一套住房免征物業(yè)稅的話，那么物業(yè)稅對(duì)保亭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將更小。

2.即使實(shí)行“將土地出讓金也并入物業(yè)稅”的改革方案對(duì)保亭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果也不會(huì)明顯。

關(guān)于土地出讓金是否納入擬開征的物業(yè)稅目前一直存在著爭(zhēng)議。因?yàn)橥恋爻鲎尳饘儆谧獾姆懂牐馀c稅是兩個(gè)不同的概念，從理論上說將土地出讓金并入物業(yè)稅有不妥之處。在香港，地租和物業(yè)稅二者也是分開征收的。所以，我們認(rèn)為，物業(yè)稅的開征不應(yīng)包括土地出讓金的分年交納的問題。如果是這樣的話，擬開征的物業(yè)稅只是現(xiàn)有保亭房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種的整合，其對(duì)保亭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果將很小。

即使實(shí)行“將土地出讓金的改革也并入物業(yè)稅”的改革方案對(duì)保亭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果也不會(huì)明顯。其原因在于：我國(guó)保亭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十余年的發(fā)展，已經(jīng)具有相當(dāng)大的存量規(guī)模，物業(yè)稅改革后，會(huì)有一個(gè)老房與保亭新房的區(qū)分，物業(yè)稅和土地出讓金改革前購買的房屋，已經(jīng)在保亭縣購房款中一次性地支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，那么，在改革過程中，對(duì)于“老房”實(shí)行老辦法的可能性非常大，在這一條件下，如果開征物業(yè)稅或土地出讓金分期交納后，肯定會(huì)有一個(gè)對(duì)現(xiàn)已形成的保亭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格及新開征稅率的換算，然后形成一個(gè)新的保亭縣房?jī)r(jià)，在這種情況下產(chǎn)生的保亭縣房?jī)r(jià)下跌，只是稅費(fèi)分期交納導(dǎo)致的名義保亭縣房?jī)r(jià)的下降，并不是保亭縣房?jī)r(jià)的真正下跌。它就類似銀行的分期付款，在分期付款的條件下，100萬元的保亭房子如果交了40%的首付也就是40萬元就能先把保亭房子買回來，但以后每月都要交納房貸，那能說這個(gè)保亭縣房?jī)r(jià)降到了40萬元嗎？事實(shí)上，土地出讓金的分期交納是一種變相的不用付息的期限更長(zhǎng)的（50年或70年）分期付款，土地出讓金改革后，保亭縣房地產(chǎn)只是名義價(jià)格而不是實(shí)際價(jià)格的下降，對(duì)房屋購買者來說，保亭縣購房負(fù)擔(dān)不會(huì)有實(shí)質(zhì)性減輕。

（二）從結(jié)構(gòu)上看，物業(yè)稅的征稅范圍將會(huì)對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響。

雖然物業(yè)稅的開征對(duì)保亭縣房地產(chǎn)價(jià)格的影響不明顯，但是從結(jié)構(gòu)上看，物業(yè)稅的征稅范圍將對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定影響。具體表現(xiàn)為：第一，如果征稅范圍包括所有居民住房，將在一定程度上引導(dǎo)人們對(duì)其居住面積的合理選擇，但會(huì)加重以自用為主的大多數(shù)保亭縣購房者的負(fù)擔(dān)，很可能造成一部分中低收入者買了房但養(yǎng)不起房，容易產(chǎn)生社會(huì)的抵觸情緒。第二，如果對(duì)第一套住房的一定面積（如90平方米）進(jìn)行免稅，而對(duì)其他住房面積征稅的話，其調(diào)控作用將表現(xiàn)在：一方面引導(dǎo)一般消費(fèi)者對(duì)中小戶型住房的需求；另一方面，對(duì)以touzi為主的住房擁有者征稅，可以引導(dǎo)那些閑置保亭房產(chǎn)投入住房租賃市場(chǎng)，這樣可以實(shí)現(xiàn)將物業(yè)稅繼續(xù)向后轉(zhuǎn)嫁，而大量閑置保亭房產(chǎn)投入市場(chǎng)將有利于房屋租賃市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的理性發(fā)展，這也將醉終對(duì)整個(gè)保亭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極作用。

（三）足夠高的物業(yè)稅稅率也許對(duì)保亭縣房地產(chǎn)價(jià)格下降有作用，但對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定將造成較大的負(fù)面影響。

如果必須通過物業(yè)稅來調(diào)控保亭縣房地產(chǎn)價(jià)格，也不是完全不可行的，其必要條件就是物業(yè)稅的稅率高到讓一部分人難以負(fù)擔(dān)養(yǎng)房的成本（考慮資金的時(shí)間價(jià)紙，通過折現(xiàn)計(jì)算，也可以說讓保亭縣房?jī)r(jià)高到讓一部分人買不起房）。這個(gè)稅收比例的確定要考慮房屋的價(jià)紙以及居民的收入水平，即一個(gè)家庭的收入足夠大的百分比用于交納物業(yè)稅，使百姓對(duì)保亭縣房地產(chǎn)退避三舍或減小住房面積，從而導(dǎo)致住房總需求下降，保亭縣房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之下降。但是這種方式對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生的沖擊太大。

從我國(guó)當(dāng)前保亭縣房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率看，保亭房產(chǎn)稅的稅率為1.2%，以100平方米的一套房屋售價(jià)100萬元，按目前的保亭房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)（按房屋醉大扣除30%的余紙）計(jì)算，（100-100×３0%）×１.2%，那么其應(yīng)繳納的保亭房產(chǎn)稅為8400元，接近保亭縣房?jī)r(jià)的1%。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，即使較為普遍實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)稅的發(fā)達(dá)國(guó)家，雖然其名義稅率相對(duì)較高，但其實(shí)際稅率也基本在保亭縣房?jī)r(jià)的1%左右。綜合來看，在我國(guó)當(dāng)前的體制背景下是絕對(duì)不可能實(shí)施稅率過高的物業(yè)稅的。而較低的保有環(huán)節(jié)稅率或是被保亭縣房?jī)r(jià)的上漲收益沖淡或是被轉(zhuǎn)嫁給租房者。通過這種極限法的假設(shè)方式，也能讓我們看出不能簡(jiǎn)單地通過物業(yè)稅來調(diào)控保亭縣房地產(chǎn)價(jià)格。

以上就是物業(yè)稅有關(guān)內(nèi)容的敘述，我國(guó)目前對(duì)物業(yè)稅的管理還是十分嚴(yán)格的，各類政策法規(guī)也比較全面，假如您還有其他有關(guān)物業(yè)稅方面的問題，可以關(guān)注房天下知識(shí)，獲取更多物業(yè)稅有關(guān)知識(shí)內(nèi)容。

保亭買房?jī)?yōu)勢(shì)：距離三亞近，開車距離三亞60多公里，同屬于北緯18度的熱帶圈。森林覆蓋率好，沒有被開發(fā)過，幾乎是醉原始的生態(tài)環(huán)境，非常適合養(yǎng)老居住。國(guó)家衛(wèi)生縣城，城市非常干凈自然，幾乎見不到我們?nèi)粘Ｒ姷降某鞘斜撞　?少數(shù)民族風(fēng)情，增添了居住的樂趣，體驗(yàn)了別樣的恬靜的鄉(xiāng)村生活。，海南保亭縣二手房</a>

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